SUMATERA UTARA — Laporan terbaru Rumah123 menunjukkan penguatan signifikan pasar properti Jakarta di tengah meredanya euforia pemindahan ibu kota ke Nusantara. Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 71/PUU-XXIV/2026 yang menegaskan Jakarta tetap berstatus ibu kota hingga terbitnya Keputusan Presiden menjadi faktor penopang kepercayaan investor.
Segmen hunian di Jakarta Pusat mencatatkan kenaikan paling tajam. Median harga rumah dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi mencapai Rp900 juta, melesat 47,1% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Secara bulanan, Jakarta Barat menjadi wilayah dengan peningkatan pencarian terbesar di Jabodetabek sebesar 1,2% month on month (MoM). Sementara itu, tingkat okupansi gedung perkantoran di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta mencapai 76% dengan tarif sewa dasar rata-rata Rp212.000 per meter persegi per bulan.
Di sisi lain, kawasan penyangga IKN mulai memasuki fase pendinginan. Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengungkapkan proporsi pencarian properti di Balikpapan turun 0,4% secara tahunan. Penjualan rumah baru di kota tersebut bahkan merosot 55,6% secara tahunan pada kuartal I-2026.
"Data kami menunjukkan adanya pergeseran preferensi yang cukup jelas. Ketika minat pencarian properti di sejumlah wilayah Jakarta meningkat, Balikpapan justru mencatat penurunan," ujar Marisa dalam keterangan resmi yang diterima, Selasa (18/6).
Penurunan paling dalam terjadi pada rumah tipe kecil yang anjlok 67%, disusul tipe besar 40,6% dan tipe menengah 19,1%. Meski demikian, kualitas kredit properti di wilayah tersebut justru membaik. Sekitar 78% transaksi residensial di Balikpapan masih bergantung pada fasilitas KPR, namun pasar dinilai mulai didominasi pembeli berbasis kebutuhan riil.
Berbeda dengan Balikpapan, Penajam Paser Utara masih mempertahankan daya tarik investasi jangka panjang. Sebanyak 86,2% pencari properti di wilayah tersebut masih memburu tanah kosong, dengan mayoritas berasal dari kelompok usia 25-34 tahun dan kontribusi signifikan dari investor asal DKI Jakarta.
"Koridor IKN tidak kehilangan daya tariknya. Yang terjadi saat ini adalah pergeseran karakter pasar dari fase yang didominasi ekspektasi menuju fase yang lebih selektif dan berbasis kebutuhan riil," kata Marisa.
VP Marketing Rumah123, Firman Pamungkas, menilai kekhawatiran bahwa perpindahan ibu kota akan menggerus daya tarik Jakarta tidak terbukti. Menurut dia, pusat aktivitas ekonomi nasional masih terkonsentrasi di ibu kota.
"Beberapa tahun terakhir muncul kekhawatiran bahwa perpindahan ibu kota akan mengurangi daya tarik Jakarta. Namun data menunjukkan bahwa Jakarta tetap menjadi pusat aktivitas ekonomi nasional," kata Firman.
Ia menambahkan, pelaku pasar kini semakin rasional dalam mengambil keputusan investasi. "Kami melihat investor maupun pencari rumah semakin fokus pada faktor-faktor mendasar seperti konektivitas, aksesibilitas, kualitas infrastruktur, dan potensi pertumbuhan nilai properti jangka panjang," ujarnya.
Pembangunan fisik IKN sendiri masih berlanjut berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2025 dengan dukungan anggaran hingga 2028. Namun, penundaan penerbitan Keputusan Presiden terkait pemindahan ibu kota turut mendorong sikap wait and see di kalangan investor properti.