SUMATERA UTARA — Pengamat properti Edho Nagamatsu menilai pergerakan sektor properti yang cenderung datar di tengah gejolak emas dan saham bukan tanda kehilangan momentum. Menurutnya, karakter properti yang tidak bergerak liar justru mencerminkan nilai yang dibentuk oleh aset riil seperti tanah, bangunan, dan lokasi. Ia juga menyoroti penyesuaian rumah subsidi ke tipe 28/60 sebagai trade-off yang perlu dipahami konsumen.
Perdebatan soal rumah subsidi yang ukurannya mengecil ke tipe 28/60 ramai dibicarakan belakangan. Edho Nagamatsu, pengamat sekaligus praktisi industri properti, menilai reaksi publik yang reaktif terhadap perubahan ini wajar secara psikologis. Namun ia mengingatkan bahwa keputusan tersebut perlu dilihat dari sisi angka, bukan sekadar perasaan.
Harga rumah subsidi 2026 ditahan pemerintah, tidak naik, sementara harga tanah dan material terus merangkak naik. Kondisi itu menempatkan pengembang pada posisi sulit. Jika ukuran tetap dipertahankan sementara biaya produksi naik, ada dua kemungkinan yang muncul: harga rumah naik, atau pengembang gulung tikar karena marginnya minus.
Edho tidak menampik bahwa konsumen membayar dengan harga sama namun mendapat luas bangunan lebih kecil. Ia menyebut ini sebagai trade-off, bukan solusi ajaib. Perbandingannya, jika ukuran dipertahankan dan harga naik 15-20%, kelompok pembeli bergaji UMR yang paling dulu tersingkir dari pasar.
Cicilan sekitar Rp900 ribuan per bulan dinilainya masih realistis bagi pekerja bergaji Rp5-6 juta. Begitu harga naik, angka cicilan bisa menembus batas aman 30% dari penghasilan. "Jadi pertanyaannya bukan apakah trade-off ini ideal, tapi trade-off mana yang lebih sedikit korbannya," ujarnya.
Ia menekankan pentingnya transparansi developer dalam menjual unit tipe 28/60. Konsumen yang memahami alasan di balik ukuran dan cicilan sejak awal jauh lebih tenang dibanding yang baru tahu saat serah terima unit.
Harga emas terus mencetak rekor dan pasar saham bergerak naik-turun tajam. Di tengah kondisi itu, sektor properti terlihat tenang. Edho menilai banyak orang salah membaca sinyal tersebut. Menurutnya, "diam" di properti bukan mati, melainkan karakter dasar aset ini.
Harga emas bisa naik 5% dalam sehari karena sentimen global, sementara saham bisa ambruk 10% akibat satu berita. Properti tidak bergerak seliar itu karena nilainya dibentuk oleh tanah, bangunan, lokasi, dan kebutuhan tempat tinggal yang tidak pernah berhenti ada. "Itu bukan kelemahan, itu justru fitur," kata Edho.
Bagi investor yang mengejar cuan cepat, ia menilai properti memang bukan tempatnya. Emas dan saham menghargai kelincahan serta keberanian ambil risiko, sedangkan properti menghargai kesabaran. Dua instrumen itu sah, tetapi untuk kebutuhan yang berbeda.
Edho mengamati pola menarik di kalangan kliennya. Banyak yang awalnya menempatkan dana besar di saham atau kripto, lalu kembali mencari instrumen yang tidak membuat jantung berdebar setelah dua hingga tiga kali kena koreksi tajam.
Properti menawarkan kepastian nilai, kepastian fungsi, dan kepastian bahwa aset tetap berdiri besok pagi tanpa terpengaruh indeks saham yang merah atau hijau. Di tengah dunia yang serba cepat dan tidak pasti, ketenangan menjadi barang mewah yang dijual sektor ini.
Meski begitu, Edho menegaskan properti bukan aset tanpa risiko. Siapa pun yang mengklaim demikian, katanya, tidak jujur. Bedanya, risiko properti jenis yang bisa dihitung, bukan risiko yang bergantung pada mood pasar hari ini.